強化保障住宅租賃關係 四類租賃契約全面納入規範(107-06-26 13:40)

強化保障住宅租賃關係 四類租賃契約全面納入規範(107-06-26 13:40)

強化保障住宅租賃關係 四類租賃契約全面納入規範(107-06-26 13:40)


資料來源: https://www.moi.gov.tw/chi/chi_news/news_detail.aspx?sn=14313&type_code=&pages=0&src=news


「租賃住宅市場發展及管理條例」(簡稱租賃條例)將於今年6月27日上路,為全面促進租賃契約的公平合理,保障租賃雙方權益,租賃條例施行後,民眾新簽訂的住宅租賃契約,或委託管理住宅租賃契約,均應受新制定型化契約應記載(約定)及不得記載(約定)事項之限制。


內政部表示,依租賃條例規定,租賃契約具消費關係者,適用消費者保護法相關規定;非具消費關係者,其應約定及不得約定事項,由內政部定之。內政部為提供住宅租賃或委任雙方更全面性之保障,依租賃條例之授權,研訂之契約包括:

一、非具消費關係之住宅租賃契約:

(一)「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」(簡稱一般租賃契約),適用房東非為企業經營者。

(二)「住宅包租契約應約定及不得約定事項」(簡稱包租契約),適用包租業與房東間。

二、具消費關係之住宅租賃契約:

(一)「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」(簡稱轉租契約)適用包租業與房客間。

(二)「租賃住宅委託管理定型化契約應記載及不得記載事項」(簡稱代管契約)適用代管業與房東間。

促進住宅租賃契約公平合理,解決住宅租賃糾紛

內政部指出,為強化租賃權利義務關係,並解決常見的住宅租賃糾紛如押金上限、提前終止租約、使用租賃住宅之限制、修繕、室內裝修、租賃雙方之義務及責任、租賃住宅返還及遺留物處理等爭議,本次研訂之一般租賃契約、包租契約及轉租契約應記載(約定)事項,對於租賃雙方共同之權利義務包括:

一、 押金額度:最高不得超過2個月租金,契約消滅後應返還押金或抵充債務後賸餘押金。

二、水電費負擔方式:應載明支付約定,不得臨時調漲費用。

三、修繕責任:屋況損壞除可歸責於房客事由外,應由房東負責修繕。經房客催告仍不修繕,房客可提前終止租約,亦可自行修繕後請求費用或於租金中扣除。

四、房東(包租業)之義務及責任:

應提供合於所約定居住使用之住宅,讓房客安心居住,及於簽約時,應說明由房東或包租業負責修繕項目及範圍,並提供有修繕必要時之聯絡方式等。

五、提前終止租約之違約金:如約定可以提前終止租約,但沒有提前通知,最高賠償金額不得超過1個月。

六、點交手續:租賃雙方共同完成屋況及附屬設備之點交手續。租賃之一方未會同點交,經催告仍不會同者,視為完成點交。

七、房東得提前終止租約之情形:例如房客毀損住宅不賠償、遲繳2個月租金經催告仍拒繳、或房客未經同意轉租住宅等,房東須在30天前通知房客。房東為重新建築而必要收回時,則須在3個月前通知房客。

八、房客得提前終止租約之情形:例如住宅未合於居住使用(難以繼續居住)時,房客若因疾病、意外有長期療養需要等,房東不得要求賠償。

九、遺留物處理:經房東定相當期限催告,逾期仍不取回時,視為拋棄所有權及得由押金扣除處理費用。

內政部進一步指出,至於代管契約的部分,租賃住宅代管業與委託人(房東)間係屬委任關係,其應記載事項重點包括:

一、為利執行代管業務,房東應提供委託管理標的現況確認書相關資訊,及合於契約所約定居住使用之租賃住宅。

二、代管業代收租金或押金,應於代收之日起7日內交付委託人。

三、代為辦理日常修繕維護或清潔事務,應製作執行紀錄,提供委託人查詢或取閱。

四、代管業不得複委託其他業者執行租賃住宅管理業務,以落實受託人專業經營之責任。

為防範房東或包租業利用契約條款限制或剝奪房客應有的權益,本次訂定之契約不得記載事項,其重點包括:1、不得約定房客不得申報租賃費用支出。2、不得約定房客不得遷入戶籍。3、不得約定應由房東或包租業負擔之稅賦若較出租前增加時,其增加部分由房客負擔等,以保障租屋者權益。內政部進一步說明,就非具消費關係一般租賃契約及包租契約,發布即生效;至於具消費關係之轉租契約及代管契約,尚需依消費者保護法第17條第1項規定,報請行政院消保處審查核定後公告之。

內政部特別呼籲,民眾於簽訂租賃契約時不宜輕率,切記要詳閱契約書內容,並儘量採用新版定型化契約書,若有任何塗改,雙方必須於更改處簽名或蓋章,以確保雙方權益,減少糾紛。民眾或業者如果想更進一步瞭解相關資訊,可至內政部地政司網站「租賃條例」專區查詢(網址:https://www.land.moi.gov.tw/chhtml/hotnewsall.asp?cid=1589)。

7 thoughts on “強化保障住宅租賃關係 四類租賃契約全面納入規範(107-06-26 13:40)

  1. 租賃所得 轉嫁

    https://news.housefun.com.tw/mag/hf/15/article/2/94060774233.html

    權責劃分清楚 租屋不吃虧!
    Q1:房東出租房屋,可能增加的稅負有哪些?

    A:當屋主出租房屋,而有租金收入時,就會產生「租賃所得」,必須列入個人所得稅一起申報。實際租賃所得可以扣除房屋出租時的「必要損耗及費用」,計算方式分為列舉扣除和不列舉2種,列舉時應檢附修繕費、地價稅、房屋稅、保險費、貸款利息,或房屋折舊等憑證;若不列舉,則直接扣除租金所得的43%,也就是財政部規定的必要損耗及費用標準。

    應注意的是,若將房屋無償提供給他人作為營業使用,仍然要按照當地租金行情計算房租收入;但若是將房屋無償出借給非營業的個人作為住家使用,則可以訂定無償借用契約,由當事人以外的2人證明,並經過法院公證,就可以不計算租金收入。

    另外,當房屋出租時,不符合地價稅對於自用住宅「無出租」的規定,稅率則從自用住宅的0.2%,變成一般用地的1%。

    至於房屋稅部分,稅率分為住家用、營業用、非住家非營業用3類,其中住家又可分為自住和非自住,自住住家用房屋稅率在房屋稅條例修正後,仍維持房屋現值的1.2%,非自住稅率下限則由1.2%調高為1.5%,上限由2%調高到3.6%,因此房屋若出租,最高有可能被課徵3.6%的房屋稅,增加為原有房屋稅的3倍。

    Q2:房東可將稅負轉嫁到房客身上嗎?

    A:理論上所有稅金都應由房東自行吸收,實務上卻有不少房東藉由提高租金補貼稅金支出,甚至有房東為了避稅,要求房客申報所得稅時不得扣抵租金,此種情形已是違法。

    房客若不希望被轉嫁稅金,簽約時須注意合約上是否載明「租金不含稅」,若有,代表租賃所得稅將由房客負擔。另外,制式的《房屋租賃契約》第16條載有「甲方的稅負如因出租乙方而增加,其增加的部分由乙方補貼,乙方絕無異議。」房東可依約向房客追討增加的稅金,建議房客簽約時可修改或刪除此項條文,以避免產生糾紛。

    Q3:申報租金抵扣所得,應檢附哪些證明?

    A:申報所得稅時每人每年最高可列舉扣除12萬元的房屋租金支出,不論租屋者是納稅人本人、配偶、受扶養的直系親屬皆適用。申報時須檢附租賃契約影本、房租付款證明(如轉帳明細表或匯款單)、自住切結書或其他自住證明(如設籍證明文件)。若租屋處用於營業或執行業務使用,或已經列舉貸款利息支出,就不能申報租金抵扣。

    應注意的是,租金的受款人必須是房東本人或其配偶,才符合申報的規定。萬一房東並未親自簽署合約,或是委託他人代收租金,則須在合約上註明實際受款人。

    另外,若納稅人扶養的子女就讀於大專院校,其居住於學校宿舍或在外租屋的費用也可申報抵扣,只要提供宿舍費的收據影本,或是房東開立的租金收據,即可列舉扣除,但若是子女在國外留學的房屋租金,則不可申報。

    Q4:若房客欠租,房東可強制其搬離嗎?

    A:根據《民法》440條規定,房客欠租超過2個月,並且經過催告無效後始得終止契約,也就是說,若欠租未滿2個月,租賃契約依然有效,房東不能要求房客搬離,也不可更換門鎖、擅自進入屋內搬運物品,或是斷水斷電,否則就會觸犯《刑法》的妨害自由、侵入住居罪或強制罪,其中強制罪屬於非告訴乃論罪,只要檢察官提起偵查,即使當事人和解也不能撤回告訴。

    較好的做法是,先寄發存證信函要求房客限期繳租,並告知契約終止後將收回房屋,若期限截止房客仍未繳租,可向調解委員會聲請調解,或向法院聲請發給「支付命令」,要求房客履行繳清房租義務。當房客仍繼續拖欠,房東就能以調解書或支付命令向法院申請強制執行。

    另外,若租賃契約經過公證,房東直接持相關文件到法院申請強制執行即可。

    Q5:契約公證應如何進行?

    A: 租賃契約經公證後,對於房客返還房屋、給付租金與違約金,或房東的返還押金等事項,不須經訴訟就可請求法院強制執行。雙方須攜帶身分證正本與印章,房東還須備妥最近一期房屋稅單、房屋所有權狀、租賃契約書至少3份,至法院購買公證書3張並填妥,再交由公證處收件登記辦理。

    填寫公證書時,所有數字、日期均須以國字大寫書寫,在「請求公證之法律行為或私權事實」欄內,填寫「當事人間訂立房屋租賃契約,請求公證」,在「約定逕受強制執行」欄內,則分別寫明需要強制執行的標的,如「租賃期滿交還房屋」、「給付房租金及違約金」、「返還押租金」等。另外,也可選擇至民間公證事務所辦理。要特別注意的是,若請律師為契約作證,並不具有公證效力。

    Q6:房東可私自帶人看屋嗎?

    A: 當租賃關係成立,房客即擁有房屋的使用權和居住權,房東不能未經同意擅自進入,否則就會觸犯《刑法》306條的侵入住居罪。若房東想親自帶人看屋,或委託房仲帶看,一定要先徵得房客的同意,不可趁房客不在家時私自進屋,或是在租約未到期前強迫房客搬離。若急於售屋,可與房客協調提前解約,並給予適當賠償或租金減免。

    若房客擔心房東帶人看屋會影響隱私及安全,可婉拒房東,也可不經房東同意自行更換門鎖,以防止房東私自帶人進屋,只要保留原鎖,並在租約到期前換回即可。萬一房東私自進屋,房客可蒐集證據(如監視器畫面),請調解委員會或警方處理。若在房東帶看後有物品遭竊,則可直接報警。但在房東態度良好的情形下,建議房客盡量配合供人看屋,避免破壞租賃雙方關係。

    Q7:租約到期,房東不退還押金怎麼辦?

    A:理論上,租約到期時,房東須無息全額返還押金給房客,但某些情形下房東可以扣抵押金,例如房客欠租、提前解約、未將房屋恢復原狀、因不當使用導致家具電器損壞,或是水電、瓦斯、管理費未清償等。

    按照《民法》規定,房客欠租滿2個月且催告無效,才能以押金抵扣房租,若房客提前解約,房東也僅能沒收1個月押金。至於未將房屋恢復原狀,指的是房客未妥善管理維護房屋而造成明顯汙損,或是未經房東同意,自行變動裝潢及室內物品,如釘釘子、油漆、更換門窗等,但若是正常使用下的自然耗損則不在此限。房客為了確保權益,可於承租時事先拍照存證,以免雙方對於房屋原狀的認定有誤差。

    萬一房東藉故不退還押金,可先寄存證信函,再請調解委員會協助處理。若有水電、瓦斯等費用待繳,可請房東按照前幾個月的平均費用扣除部分押金,再將剩餘金額返還。

    Q8:房東要出售房屋,可提前解約嗎?

    A:若租約中並未註明房東可提前解約,不論房東是否要出售房屋,都不能單方面提前終止合約,需經房客同意始能解約。另根據《民法》425條規定,房東若將帶有租約的房屋出售,租賃契約對新屋主仍然有效,也就是「買賣不破租賃」,若房客無意搬遷,就可居住到租約期滿。

    房客為求自保,簽約時可要求加註房東提前解約應提供的賠償,例如減免1~2個月租金,或代為支付搬遷費用,並要求房東至少給予1個月時間尋覓新住處。另外,須注意舊房東是否將押金移轉給新房東,否則將來有可能追討不到押金。

    Q9:房屋修繕費用應由誰負擔?

    A:《民法》429條第1項規定:「租賃物之修繕,除契約另有訂定或另有習慣外,由出租人負擔。」因此在正常使用情形下,房屋內裝和附帶物品的修繕費用應由房東負擔。但有2種狀況須由房客負責修繕,第1種是簽約時明訂某些部分由房客負擔,第2種是損壞肇因於房客使用不當。

    當租賃物損壞程度已影響正常使用,房客可根據《民法》430條要求房東於一定期限內修繕,假設房東不願意,房客可提出終止合約並寄發存證信函,或是自行修繕後保留單據,要求房東償還該筆金額,也可要求從租金中扣除修繕費。

  2. 【租金補貼房東篇】房客請補助不一定查 「被檢舉上溯5年」

    https://tw.appledaily.com/property/20190909/BPODZQ2UIYFOTA4C3XMFPUUUDI/

    申請租金補貼上路,房東哀鴻遍野,主要的原因,是擔心被追稅,即便可被列為公益出租人,享有賦稅優惠,他們向《蘋果新聞網》坦言,「要補稅寧願不租」、「稅金會選擇反映在租金上。」但律師表示,房東不得拒絕租客報稅或設戶籍,包括開出報稅價、合約期間漲租或趕人都是違法;國稅局則表示,租客申請補助,「過往資料不一定查得到,但若有人檢舉,上溯五年。」換言之,誠實報稅才是上策。

    會申請租金補貼的租客,多是經濟較差的單身青年及婚育家庭,記者縮小範圍,調查台北市租金一萬元的分租套房,是否同意租客申請補助,有房東認為,「現在景氣不好,房租已經很低了,還要再增加所得稅,寧願不租」;多數房東則坦言,「租客要申請租金補貼OK,但被增加的稅金,會選擇反映在租金上。」

    臉書社團《爆料公社》也有網友反應,向房東詢問能否申請租金補貼,房東回應,「會有多出來的所得稅部分,那一些費用也要轉嫁到你們身上」,同時提到,「補助只能申請一年,可是我每年都要報稅,會划不來。」字字句句道盡多數房東心酸。

    平民房東心酸無人知,僅靠收房租過生活,增加個人所得稅就成一大負擔。屋比房屋總經理葉國華試算,假設房東淨所得為120萬元,出租一間1萬元的房子,一年租賃所得為12萬元,併入綜合所得為132萬元,課稅率瞬間從12%增至20%,應繳納稅額就增加2萬3200元,對房東來說,寧可逃漏稅也不要損失,甚至直接抬高房價,開出「報稅價」因應。

    永然聯合法律事務所所長李永然說明,依《租賃住宅市場發展管理條例》規定,不得約定承租人不得申報租賃費用支出、不得遷入戶籍,也就是說,不能報稅、設戶籍皆屬無效條款,房東無權拒絕租客申請補貼,對房子開出「報稅價」也不合理;而租金應以租約上記載為主,不能說漲租就漲租。

    必須注意的是,房東及房客的姓名、身分證字號等資訊,都必須在租約上載明,若房東拒絕提供個人資料,藉此不給租客申請租金補貼,依《消費者保護法》規定可處3萬~30萬元罰鍰。

    至於房東最擔心的追稅問題,財政部賦稅署副署長李怡慧強調,「過往資料不一定查得到,但除非有人檢舉。」李怡慧解釋,房東過往是否有出租,將依照「掌握資料」而定;換言之,如果有房客向國稅局「檢舉」、提供租房契約等相關資料,證明房東未依法讓房客報稅,政府才會追查該房東過往出租資料,而依稅捐稽徵法規定,無故意以詐欺或其他不正當方法逃漏稅捐者,其核課期間為5年。

    不過,租客領租金補貼,難道房東只能默默流淚?內政部規定,一旦房東租給租金補貼戶,即為「公益出租人」,經縣市主管機關認定者,可享3大租稅優惠,包括綜合所得稅每屋每月租金收入最高1萬元免稅、房屋稅適用自用住宅稅率1.2%,地價稅則依據各地方政府規定,可依自用住宅稅率2‰。

    崔媽媽基金會法律服務組組長曹筱筠試算,假設每月租金1.2萬元,扣掉每屋每月1萬元免稅額,租賃所得為2000元,再扣抵必要費用43%,租金收入等於0,房東負擔並不大。

    李永然也提到,申報租賃所得方式分兩種,一種是不須任何證明文件,以當年度房屋租金收入的43%列為必要費用;另一種則是採列舉扣除方式,對因租賃而發生必要損耗及費用,逐項提出證明,如房屋折舊、修理費、地價稅、房屋稅等,「房東可先行核算,能扣除就盡量扣除,透過節稅也能省下一筆。」(熊培瑄/台北報導)

    房東權益怎維護
    優惠
    租給租金補貼戶,即為 公益出租人 ,享3大租稅優惠
    1.綜合所得稅:每屋每月租金收入最高 1 萬元免稅
    2.房屋稅:適用 自用住宅稅率 1.2%,
    3.地價稅:視各地方政府規定,可依 自用住宅稅率 2‰。

    禁忌
    1.合約註記「不得申報租賃費」、「不得遷入戶籍」等 全部無效
    2.租金應以租約上記載為主, 不能說漲租就漲租
    3.房東 不能隱匿姓名、身分證字號等 資訊,否則可處3萬~30萬元罰鍰。

    報稅注意
    1. 房客申請租屋補貼,房東不一定被追稅
    財政部賦稅署副署長李怡慧表示, 「過往資料不一定查得到,但除非有人檢舉。」李怡慧解釋,房東過往是否有出租,將依照「掌握資料」而定,如果有房客向國稅局「檢舉」、提供租房契約等相關資料,證明房東未報稅,政府才會追查該房東過往出租資料。
    而依《稅捐稽徵法》規定,無故意以詐欺或其他不正當方法逃漏稅捐者,其核課期間為5年。

    2. 報稅有技巧
    永然聯合法律事務所所長李永然表示,申報租賃所,以當年度房屋租金收入的43%列為必要費用,不須任何證明文件。
    另一種則是採列舉扣除方式,對因租賃而發生必要損耗及費用,逐項提出證明,如房屋折舊、修理費、地價稅、房屋稅等,「房東可先行核算,能扣除就盡量扣除。」

  3. 《 契約中寫下租賃所得稅由房客負擔,合理嗎? 》
    http://home.url.com.tw/index.php?func=housedetail&info_no=1057

    來源:崔媽媽基金會
    小郭在外工作,房租15000,到了報稅時想用租金扣抵所得稅的權利,來節省一點稅負,但是房東反對,表示當初雙方已約定好不報稅,所以租金比外面便宜了2,000元,且租賃契約內有一條約定內容為:『甲方的稅負如因出租乙方而增加,其增加的部分由乙方補貼,乙方絕無異議。』,如果房客一定要申報租金支出,房東一定會要求房客補貼稅負增加的差額。 小郭認為這一條約定,是幫助房東逃漏稅,而且繳稅是房東的義務,如果房客不理會這條約定,仍然申報租金支出,房東真的可以要求房客補貼其稅負增加的差額嗎? 【評評理】 所得者應報稅,約定由他人負擔稅金可以嗎? 依法納稅是憲法上所規定國民應盡的義務,又依所得稅法規定,個人只要有所得,就應申報繳納稅金;而民法當中也對出租人做了規定,應由房東負擔租賃物之稅捐。因此若房東、房客雙方在租約中約定房客不得申報租賃支出,這樣的約定將因為違反法律的規定而無效。 但如果契約內約明所產生之稅金,由房客負擔,而不是約定房客禁止報稅,這樣的約定,雖然法律有規定就租賃物應納之一切稅捐,由出租人負擔,但是這樣的規定並非屬法律上的強制或禁止規定,可以由雙方合意來加以排除。因此這樣的約定,在經雙方同意並簽署後,即屬合法有效,雙方即應依照該約定之內容來履行。 因此,在上述的案例中,如果房客不理會契約內對於稅負的約定,逕予申報租金支出,若因此造成房東增加稅負的負擔,則房東在繳交租賃所得稅之後,可針對房客未履行房屋租賃契約書之約定,透過民事訴訟,請求房客支付其稅負增加的部分。 【租屋小叮嚀】 1. 簽定契約書時,房東房客雙方必須審慎嬝物摒顳拲齯憛A通常房東或房客在發生糾紛時,詢問是簽定的內容寫些什麼,常見的回答是:「好像是…好像有…好像沒有…」等不肯定的答案,因此對於自身權益的維護似乎都不如預期的重視。 2. 因私法自治的原則下,若不審慎協議約定事項,一旦簽定通常會造成另一方權益上的損害,因此奉勸諸位房東房客,要想有個公平合理的平等條文,只有透過仔細嬝物摒糷恲糷閮饇蚑桴舕摒糷漁e,才能有個互利互惠的結果。 3. 而在實務中,釵h房客會詢問:「這樣我會替房東負擔多少稅金?」,關於這個答案可能在崔媽媽來說,是無法回答的。因為房東被增加的稅金,除了土地稅之外(由自用稅率2/1000調整為一般稅率10/1000),尚有房東的綜合所得稅須被計算。房東綜合所得收入對房客來說是無法得知的,在房東因多出一筆租金收入後,綜合所得勢必會增加,因而會影響到報稅的級數變更至何等級,對房客而言就是個未知數,所以房東要求填補多少金額,就變成雙方爭執的焦點。

  4. 房東 轉嫁 租賃所得稅 用詞
    『租金不含稅』 ~> 租金未稅
    第16條載有「甲方的稅負如因出租乙方而增加,其增加的部分由乙方補貼,乙方絕無異議。」

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