金龍海嘯最慘受害者！他哀「湊不出自備款」晴天霹靂 網反一片讚：爽快
金龍海嘯最慘受害者！他哀「湊不出自備款」晴天霹靂 網反一片讚：爽快
資料來源: https://tw.news.yahoo.com/%E9%87%91%E9%BE%8D%E6%B5%B7%E5%98%AF%E6%9C%80%E6%85%98%E5%8F%97%E5%AE%B3%E8%80%85-%E4%BB%96%E5%93%80-%E6%B9%8A%E4%B8%8D%E5%87%BA%E8%87%AA%E5%82%99%E6%AC%BE-%E6%99%B4%E5%A4%A9%E9%9C%B9%E9%9D%82-%E7%B6%B2%E5%8F%8D-025300447.html
上月19日央行總裁楊金龍祭出第7波信用管制，並於隔（20）日執行，強調「要給投資客、投機客一個lesson（教訓）」，市場一片哀嚎，即早入冬。一名網友更分享，夫妻倆都有房與貸款，3月份購買1間預售屋，預計兩年後交屋，結果央行這波政策，導致他們「也中槍了」！沒想到討拍求助文曝光後，網友一片罵聲，大喊「還問啥？就是在打你們這種人啊」
「最近這一波又一波的打房政策，我們也中槍了！弄的不知道如何是好」該名網友在臉書社團「買房知識家」匿名求助，先生名下有房有貸款，太太名下有房有貸款，3月份購買1間預售屋是先生的名字，預計兩年後交屋，原本規劃以7成的貸款加上手頭上的資金是可以順利進行，但是「政策從7成改為6成又改變現在的5成，我們問代銷公司他們說就算簽約日期是在政策前一樣沒有用！政府是看銀行的核貸日期為主！晴天霹靂啊！」原來是這波政策中，自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成，並擴大實施地區至全國，讓它們首當其衝。
對此，原PO詢問網友們「1.最後我們湊不出5成的自備款，算不算違約？2.違約跟建商這邊有沒有什麼方法可以商量？3.銀行端有沒有方法可以多貸款一些錢？」文末還委屈喊道「我們只是想投資房地產，卻不知道現在走上這一步一步」。
文章曝光後，立刻引起熱論，不少網友不避諱直言「還問啥？就是在打你們這種人啊」、「爽快」、「這就是央行要的結果啊！」、「打房政策就是在打你們這種多屋族啦」、「是兔子嗎？狡兔三窟？都已經有貸款了還買，不夠錢就摸摸鼻子解約把房子讓給更需要的人吧。錢不夠多就不要投機，這結果就是政府想要的。」、「投資？？？ 請不要炒房」、「央行的動作就是在告訴你：不要再跑去投資房地產了！所以打消這個念頭吧….」
也有網友建議，先詳讀預售合約，是否有由賣方（建商）保證貸款成數的條約，「有些建商會寫在裡面，不可歸責於雙方的原因，而可以無條件解除契約，另外可能你們自己也有預想到，用原來的房子轉增貸（請找銀行），以及最差的狀況解約去談最低的違約金」。
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房子增貸偷渡「金龍海嘯」銀行查金流：「阿姨你有買預售屋」一毛錢都不借
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央行第七波房市管制措施，殺得多屋族、投資客措手不及，貸款趨嚴之下，銀行也緊追金流，一名投資客向記者透露，2025上半年有1戶預售屋將要交屋，她想用手邊的房子增貸，來填只能貸款3成的缺口，沒想到銀行一毛錢都不借。
這名投資客阿姨是多屋族，近期到銀行要房屋增貸，理由是想買股票、ETF，沒想到銀行嚴查金流，發現她有預售屋匯款資料，直接打槍。過往她透過增貸，再投入買房地產，並使用寬限期的「炒房妙招」，直接被封死。
正業地政士事務所所長鄭文在分析，過往銀行並不會追蹤增貸的資金是要如何運用，但在打炒房的基調下，銀行全員動起來。以該案例來說，可能是有使用該銀行帳戶，匯款至預售屋的履約專戶，這筆金流被掌握到，也成為不給貸款的理由。
台南市不動產估價師公會資通會主委林利州說，之前也有買方想用兒子名義買總價1千多萬的房子，但兒子月薪只有3萬多，銀行認為負擔能力過低，可能是「假自住、真炒房」，因此不給貸款。
至於這名投資客阿姨，會不會把手邊房子賣掉，補足預售屋的貸款差額？她說，現在手邊持有的房子，賣掉的房地合一稅率是35％，等放超過5年變20％再賣，只能再想辦法搬錢、籌錢了。
金龍海嘯發威了？3年前「台南漏夜排隊案」網傳：平轉戶釋出
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台灣近年房市交易火熱，好的地點與建商，甚至出現民眾、投資客在開賣前，漏夜排隊，還有抽籤、秒殺等亂象，讓真正想買房的民眾，只能乾瞪眼，引來央行出手祭出信用管制；尤其是919的第七波信用管制，除了降低成數外，更是跨大的全國，市場買氣急速冷凍，連前幾年台南曾經漏夜排隊的預售案，現在都出現平轉釋出，引起眾人熱論。
有網友在PTT上透露，台南日前漏夜排隊的預售案，疑似因為央行打房政策，出現了平轉潮，笑說「想當初臺南人漏夜排隊的建案，現在竟然有平轉釋出，金龍lesson效應這才剛開始而已，相信會有越來越多案子大拋售喔」
實際調查網友所說的案子，是在2021年開始預售，坐落於仁德區，為地下3樓、地上14層的大樓，預售開價每坪約32萬元至38萬元，由於近東區，生活機能便利，加上當時建商還提供開案當天有折扣價約1萬5000元的優惠，因此前夜凌晨開始，就出現民眾帶著椅子排隊的奇景。據悉，當年消息還驚動台南市府，擔心有炒房問題，仔細徹查。不過對照對照實價登錄，該案近1年成交均價每坪34.8萬元，最高價則來到38.4萬元，與近年台南房價狂飆相比，漲幅不算太高。
文章曝光後，網友紛紛留言「這個建案應該是台南套最多投資客的」、「金龍看這篇是不是笑了: 嚐嚐老衲的lesson」、「這批死一堆投資客」、「這建案我知道，炒這間」。
根據《ETtoday新聞雲》報導，台南市代銷公會理事長佘光宗表示，不少投資客在信用管制後，選擇先處理部分資產，來分散風險，不過現階段會出現平轉的物件，跟地段比較沒有關係，建議有剛需的自住客，可以多方考慮，「想抄底進場，還有機會平轉買到2~3年前價錢。」
三大融資租賃公司 成房貸破口
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有「薯條三兄弟」之稱的三大融資租賃公司，昨在立法院財委會遭立委質疑成炒房破口，透過高利融資中小型建商，轉手套利竟達10％以上。財政部長莊翠雲表示，上周已經請公股行庫加強查核，首先要加強貸前審核，最重要的是要做好貸後管理，包括確實查核資金流、是否符合原申貸目的，有無透過其他管道流向不動產。
近來市場盛傳銀行貸款給融資租賃公司資金，融資租賃公司再轉貸給建商大舉套利。立委郭國文表示，光是被外界稱為薯條三兄弟的中租、裕隆、和潤等台灣前三大融資租賃公司，從銀行融資的錢即約達2000億元。租賃公司底下成立投資公司，轉貸給建商，利息成本約2％，但貸給建商高達12到14％，中間套利就有10個百分點。
立委王世堅表示，銀行房貸受限於《銀行法》72之2，不動產不可超過存款與金融債的3成，但是貸款給薯條三兄弟等於開了一個巧門，成為《銀行法》72之2很大的破口。相關官員解釋，銀行貸款給租賃公司算是產業貸款，不計入《銀行法》72之2，如果融資公司將這筆錢轉貸給建商，等於這筆錢流入不動產，確實會成為破口。
莊翠雲回應，至9月底，8大公股銀行貸給融資租賃業整體金額達1100億元，其中前三大融資租賃公司則有617億元。融資公司將錢借給不動產或透過成立投資公司轉貸給不動產業者，金管會正在處理。
官員解釋，融資公司向銀行貸款的資金用途多是「營運資金」，如轉貸給建商或流向不動產就屬「資金用途」，公股銀行便可重新調整貸款條件，或者依據契約啟動加速條款，可快速收回貸款。
中租控股表示，中租控股致力支持中小企業發展，服務多元化產業，不動產相關的融資占比約台灣總資產比重4至6％，且根據第3季財報，台幣借款主要利率為2％左右；不動產相關業務利率區間為3.5至9％。中租控股強調，依循金融機構貸放條件與貸後資產比重管理、資金運用流向等，以符合申貸用途，並比照遵循央行規定。
台灣信用貸款利率上限 [民國109] ~ GOOGLE/Gemini
根據台灣法律，信用貸款的利率是有上限的。
01.民法第205條規定： 約定利率超過年利率16%的部分，約定無效。也就是說，任何金融機構或個人，都不得要求借款人支付超過年利率16%的利息。
02.銀行法第47條之1第2項規定： 信用卡、現金卡的循環信用利率，年利率不得超過15%。
央行打房有成效？投資客「超慘下場」曝光 他：無法貸款難交屋
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央行第七波房貸管制被外界評價為史上最重，但管制效果需待時間觀察，對此，資深媒體人林裕豐透露，自己的朋友在做投資客，平常都在買預售屋，這次真的有受到影響，現在都不求賺錢，狂找平價轉讓，不過通常是要被砍價，讓他們是欲哭無淚。
林裕豐說他朋友以前過好日子，可以紅單轉讓，所以預售屋都是用包的，結果這次打房晴天霹靂，都沒有辦法交屋，「第一個你也沒有辦法貸款，那你沒有辦法貸款你要怎麼交屋？你說一間兩間大家鼻子摸著撐下來，但他是10間20間，只好換個帳號上臉書求平價轉讓，反正我就是不要賺錢」。
林裕豐透露，朋友的房子都在台中，現在仔細想想量體大了些，不僅有14期，還有單元一、單元二，「所以當大家發現不對的時候，已經是沒辦法迴轉了」，所以朋友現在「少輸為贏」，賠35、50還能接受，否則最後交屋那一刻會很恐怖，因此他建議，如果想要買在人多的地方，可以找看看有沒有平轉的案子，「你可以再稍微輕輕地弄一下」。
【銀根緊縮房市慘1】「明年房仲最少倒掉4位數」 最嚴打房讓房仲懷疑手機壞了
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央行第7波信用管制雙滿月，重擊房市買氣，其中以房仲業受挫最深，就有從業人員直言，一年內房仲至少會關掉一千多間，面臨一場生存淘汰賽。
「我都懷疑手機是不是壞掉了。」大家房屋台南忠孝復興加盟店執行長吳則翰苦笑，「能不能成交看個人技巧，但最明顯是過去在臉書、591等平台打廣告，一個物件每週最少有4到5組客戶來電，有詢問有介紹就有機會成交，現在根本石沉大海，店裡跟自己手機都再也沒響過。」
據內政部統計，房仲業店數約9千間、從業人員數突破7萬人，都來到史上最多，業界評估又遇到史上最嚴打房，將開啟一波生存淘汰賽。
「坦白說同業離職很多，我們店這半年離職就將近2成。」台中不動產經紀人蔡鴻霖直言：「很多3年內資歷的仲介，多是認為好賺才入行，突然間氛圍轉變，簽約率降低非常多，影響至少7成，半年沒開張的大有人在，年輕人看苗頭不對，很快就轉換跑道，尤其我們這行屬於承攬制，多數沒底薪外，勞健保、廣告費都得自掏腰包，再撐不到一年，房仲業一定面臨洗牌、大批倒閉潮。」
「再過一年，房仲店至少要收一千多間！」住商機構企研室執行總監徐佳馨對此持相同看法，她認為，面對海嘯，縱使是規模大的房仲也會很辛苦，未來一年將非常艱困，「很多店這波都是投資客在開，沒收入自然打包走人，店頭關閉，加盟總部少了月費收入，當然受影響。直營店雖然有撐下去的壓力，但過去也不是沒收過，要說沒關店潮，我想也不會有人相信。」
至於代銷業者，業內人士苦笑，「可能只比房仲好一點。」業界資歷深厚的臉書好宅攻略主編管清智就認為，第7波信用管制後，央行打蛇打在七寸上，投機、投資、置產客瞬間消失無蹤，產業呈兩極化發展，「代銷將回防相對好賣的蛋黃區，且為接案，更願意配合建商價格策略，至於供給量大的蛋白、蛋殼區則相對辛苦，將轉趨保守，且回歸行情接案。」
【銀根緊縮房市慘2】從漏夜排隊搶房變急拋售 籌錢難預售交屋亂象多
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無獨有偶，業界一致認為第7波信用管制受到重傷的，除了房仲、代銷外，另個受災戶就是預售屋即將交屋的屋主，特別是一次持有多戶，交屋就遇到第二屋自備款7成降到5成、第三戶剩3成者，甚至認為要看到預售屋降價，唯一破口就在他們身上。
「台中小坪數、低首付、多戶數的案子，多是年輕人沒計算好現金存量就衝動進場，現在頭期款差幾百萬元，很多丟出來平轉，像VVS1就是其一，過去建商公司貸現在也不被允許，頂多讓已購客分期付頭期款，通常是私下挑客戶簽類似借據的文件執行。」台中不動產經紀人蔡鴻霖說。
本刊調查，2021年民眾漏夜排隊搶房，引發軒然大波，惹得內政部祭出5大打炒房措施的台南市仁德區預售案「東都綠學」，近來在網路上也出現平轉案件，銷售的房仲透露：「客戶為數人合購5、6戶，央行下修第2、3戶貸款成數完全沒有緩衝期，客戶籌不出錢只好賣掉，購入價為1,326萬元，開價1,350萬元，還要再扣掉仲介費、稅費及議價空間。」
大家房屋台南忠孝復興加盟店執行長吳則翰也分享，其實手上只要持有一戶以上者，交屋壓力就很大，「我有客戶買了2間房，一間甫交屋，另間預售總價1,300多萬元，預計明年下半年交屋，自備款一下差3、400萬元，幾乎篤定財務槓桿爆炸，現在一定要賣掉一間才安全。」
不管是預售或中古買方，為避免賠違約金或入手價低等各種因素，都會竭盡所能籌措資金拚交屋，如上述「東都綠學」平轉屋主，後來也成功籌到錢交屋，但並非每個人都能安全下莊。法拍小哥陳俊廷就分享，近期遇到一名嘉義屋主，貸款成數差2成，竟然和租賃公司借年利率16％的資金交屋，撐了半年還是被利息壓垮，最終賠錢出場。
投資房市十多年的投資客劉先生分享自身經驗，原先第七波信用管制前，他看上一間桃園機捷A7預售屋大亮泊換約案，「洽談過程不順利，講沒幾句屋主就沒下文，後續請我直接跟他委託的房仲聯繫，我想不賣就算了，跑去竹南下訂一間總價1,500萬元的預售屋，誰知道合約審閱期間央行就宣布限貸，本來不在範圍內的竹南也中槍，自備款一下多4、500萬元。」
「央行宣布當天晚上，A7屋主主動來電問我還有沒興趣，隔天下午我們碰面就立刻簽約。」劉先生分享，對方似乎是被打到第二間貸款成數的自住客，急得要趕快脫手，原先對方開價1,400多萬元，後雙方以1,200萬元換約成功，單價落在39萬餘元，雖然屋主小賺100萬元，但查詢實價登錄，該案歷史高價為單坪49萬元，近半年成交單價也多落在40萬元以上，還是讓劉先生直呼幸運撿到便宜，當週就退訂竹南預售案。
市場上有人腦筋動得快，帥過頭推出金龍換約專案，在全台找在地仲介合作，線上銷售預售屋換約案件，甚至辦起咖啡講座宣講；陳俊廷則看準有預售屋主仍想交屋，做起借名登記替辦房貸，年收數十萬元不等費用生意；住宅週報社長陸敬民也開起自主換約社群平台，笑稱為投資客開人道走廊。
【銀根緊縮房市慘3】買屋別管實價登錄了！ 專家推薦3管道撿便宜
https://www.mirrormedia.mg/story/20241119fin005
「一定要出門看房，且大聲告訴仲介自己是有無敵星星的真首購族，房仲自然有好案就會推給你！」住商機構企研室執行總監徐佳馨認為，房價會有2個破口，一是即將交屋的預售案，二是疫情後才買房的人，現在寬限期即將到期，在限貸令下難轉貸再次申請寬限期者，這些都有議價機會。
馨傳不動產智庫執行長何世昌則建議，想要撿到便宜新成屋的買方，得自己多做功課，找區域內已經完工、賣很久的成屋案，因為這種產品也受信用管制影響，變得很難賣。
至於該如何出價？徐佳馨建議：「先看銀行鑑價，不用管實登了！」她表示，假設屋主開價1,300萬元，自己想出價1,200萬元，但銀行鑑價只有1,100萬元，「你一定要出1,050萬元，現在銀行最大，貸得到款才重要。」
徐佳馨表示，不必等明年，現在有銀行鑑價把關房價，只要有降價都可考慮。
「切記絕不可能買在最低點。」徐佳馨及何世昌都認為，房價修正5至10％區間已是很好的進場時機，「今年第四季到明年中是較好的議價時機，但若預期房價要打到骨折，真的建議早點洗洗睡，觀察過去台灣房價，要在一年內修正5至10％已很多，連SARS期間也才跌15％。」何世昌說明。