土地買賣常聽到的「建蔽率」及「容積率」是什麼？
土地買賣常聽到的「建蔽率」及「容積率」是什麼？
資料來源: https://www.hbhousing.com.tw/News/Detail.aspx?Num=5044
★建蔽率
定義:建蔽率，又被稱為建築密度或是建築覆蓋率。指的是『建築投影面積和建築基地面積的比率』一塊土地上，能夠蓋的建物面積範圍多大
公式:
建蔽率 = 建築面積 ÷ 基地面積
可建築最大平面面積 = 基地面積 × 建蔽率
影響範圍:
• 政府規劃都市計畫時對於各個土地按使用類別、地形地質、道路寬度等。
• 訂定不同的建蔽率，確保民眾居住品質。
• 遮蔽率過高的會導致居住的日照受影響、壓迫感提高、公共安全上也受到影響。
★容積率
定義:容積率指為基地內建築物總地板面積與基地面積之比，指的是在既有土地面積上，房子的總樓層面積可以達到多少。（關係到可以蓋多少層樓）
公式:
容積率 = 總樓層面積 ÷ 基地面積
總樓層面積 = 基地面積 × 容積率
影響範圍:
• 容積率可以穩定土地供需、平衡城市密度。
• 引導區域人口均衡發展，確保都市機能和品質。
• 容積率過高會造成都市發展不均衡。
2 thoughts on “土地買賣常聽到的「建蔽率」及「容積率」是什麼？”
提高容積率的方法有幾種，主要包括以下幾個方面：
01.容積獎勵：政府會對符合特定條件的建築項目給予額外的容積獎勵。例如，提供公共設施、綠建築設計、文化資產保存等都可以獲得不同程度的容積獎勵。
02.容積移轉：這是指將一塊土地的容積率轉移到另一塊土地上，通常用於都市更新或大型開發項目。
03.變更土地使用分區：通過變更土地的使用分區來提高容積率。例如，將工業區變更為商業區，容積率通常會有所提高。
04.購買容積：在某些情況下，開發商可以通過購買額外的容積來提高建築物的總容積。
這些方法都需要符合當地的建築法規和政策，並且通常需要通過相關部門的審批。
你對哪種方法特別感興趣呢？
https://udn.com/news/story/124199/8208467
住商不動產企研室總監徐佳馨表示，根據建築技術規則建築設計施工編第161條，容積率為基地內建築物總樓地板面積與基地面積之比。
白話說，就是一塊基地上，可以蓋多少？蓋多高？[EX:以台北市第四種住宅區（住四）土地]
基準容積率為300%，也就是100坪土地可蓋300坪樓地板。
至於可蓋多高，則要搭配建蔽率來看。住四的建蔽率為50%，等於100坪土只能使用50坪，其他要空出來，由於有300坪樓地板可用，一層蓋50坪，因此可蓋到6樓。
當然上述只是基準容積率，由於機電設施、安全梯、防空避難、管委會使用空間等免計容積，但仍可賣錢，因此建商實際可售樓地板面積還增加，通常會再乘以1.6倍，也就是容積率如果是300%，一坪土地可蓋到4.8坪樓地板。
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除了上述外，政府為獎勵民間參與建設、提升建築物品質，或提高居住環境舒適度，會提供各種容積獎勵，如開放空間獎勵，都市更新獎勵等，也會增加樓地板面積。
增加樓地板面積還有一方法，就是花錢買容積移入基地。
以柯文哲的京華城案來說，土地使用分區原本是第三種工業區，容積率300%，後來捐地變更為第三種商業區，容積率560%。
2020年再以韌性城市（4%）、智慧城市（8%）、宜居城市（8%）等三項名義獲得20%的容積獎勵，加上京華城花費44億元，購入30％容積移轉，等於原容積乘以1.5倍，容積率因此從原本560%變成840%。
如果以京華城改建的京華廣場來計算，京華廣場基地面積約4986坪，原先560%容積率，若不加計其他獎勵，可蓋樓地板約27,900坪，提高到840%後，可蓋到約41,800坪，多出約13,000坪，若一坪賣200萬元，金額超過200億元。
不少人表示，840%容積率是天文數字。其實，台北市商四土地，不用容積獎獎勵，基準容積率就是800%，
高雄第五種商業區土地基準容積率更達840%
台中市最高容積率在七期，最高可達600%。
各縣市容積率上限不同，主要是容積率是為了避免都市過度發展，造成人口擁擠與公共設施不足而訂定，由於各地發展目標不同，交通條件不同，可容忍的人口數不同，因此容積率也不相同。