租任契約 租金 不包含 稅金

資料來源: https://sas.utaipei.edu.tw/p/405-1040-5224,c325.php?Lang=zh-tw

https://wunotary.com.tw/h/DataDetail?key=9gz0s&cont=6009

https://news.housefun.com.tw/mag/hf/15/article/2/94060774233.html

【故事15】契約中寫下租賃所得稅由房客負擔，合理嗎？

小郭在外工作，房租15000，到了報稅時想用租金扣抵所得稅的權利，來節省一點稅負，但是房東反對，表示當初雙方已約定好不報稅，所以租金比外面便宜了2,000元，且租賃契約內有一條約定內容為：『甲方的稅負如因出租乙方而增加，其增加的部分由乙方補貼，乙方絕無異議。』，如果房客一定要申報租金支出，房東一定會要求房客補貼稅負增加的差額。
小郭認為這一條約定，是幫助房東逃漏稅，而且繳稅是房東的義務，如果房客不理會這條約定，仍然申報租金支出，房東真的可以要求房客補貼其稅負增加的差額嗎?
【評評理】
所得者應報稅，約定由他人負擔稅金可以嗎？
依法納稅是憲法上所規定國民應盡的義務，又依所得稅法規定，個人只要有所得，就應申報繳納稅金；而民法當中也對出租人做了規定，應由房東負擔租賃物之稅捐。因此若房東、房客雙方在租約中約定房客不得申報租賃支出，這樣的約定將因為違反法律的規定而無效。
但如果契約內約明所產生之稅金，由房客負擔，而不是約定房客禁止報稅，這樣的約定，雖然法律有規定就租賃物應納之一切稅捐，由出租人負擔，但是這樣的規定並非屬法律上的強制或禁止規定，可以由雙方合意來加以排除。因此這樣的約定，在經雙方同意並簽署後，即屬合法有效，雙方即應依照該約定之內容來履行。
因此，在上述的案例中，如果房客不理會契約內對於稅負的約定，逕予申報租金支出，若因此造成房東增加稅負的負擔，則房東在繳交租賃所得稅之後，可針對房客未履行房屋租賃契約書之約定，透過民事訴訟，請求房客支付其稅負增加的部分。
【租屋小叮嚀】
1. 簽定契約書時，房東房客雙方必須審慎閱讀契約書條文，通常房東或房客在發生糾紛時，詢問是簽定的內容寫些什麼，常見的回答是：「好像是…好像有…好像沒有…」等不肯定的答案，因此對於自身權益的維護似乎都不如預期的重視。
2. 因私法自治的原則下，若不審慎協議約定事項，一旦簽定通常會造成另一方權益上的損害，因此奉勸諸位房東房客，要想有個公平合理的平等條文，只有透過仔細閱讀契約及雙方協商調整契約內容，才能有個互利互惠的結果。
3. 而在實務中，許多房客會詢問：「這樣我會替房東負擔多少稅金？」，關於這個答案可能在崔媽媽來說，是無法回答的。因為房東被增加的稅金，除了土地稅之外(由自用稅率2/1000調整為一般稅率10/1000)，尚有房東的綜合所得稅須被計算。房東綜合所得收入對房客來說是無法得知的，在房東因多出一筆租金收入後，綜合所得勢必會增加，因而會影響到報稅的級數變更至何等級，對房客而言就是個未知數，所以房東要求填補多少金額，就變成雙方爭執的焦點。(詳見崔媽媽出版之報稅手冊)
(本故事感謝徐志明律師協助評理及叮嚀)
【法令依據】
◎ 憲法第19條(納稅義務)：「人民有依法納稅之義務。」
◎ 所得稅法第2條第1項(綜合所得稅課徵範圍)：「凡有中華民國來源所得之個人，應就其中華民國來源之所得，依本法規定，課徵綜合所得稅。」
◎ 民法第427條(租賃物稅捐之負擔)：「就租賃物應納之一切稅捐，由出租人負擔。」
◎ 最高法院93年台上字第1357號判決：
「按契約自由係指當事人得依其意思合致，締結契約而取得權利負擔義務，締結契約與否﹑與何人訂約，契約的內容及方式如何，均由當事人自行決定。故私法上契約之雙方當事人約定若干契約必要之點將來由政府機關決定，以作為其契約之內容，倘就此內容已互相表示意思一致，且不違反強制或禁止規定，亦不違背公序良俗，此項約定，依契約自由之原則，自非法所不許。」
◎ 最高法院65年台上字第1119號判例：
「民法第427條所謂就租賃物應納之稅捐由出租人負擔並非強制規定，當事人不妨為相反之約定。」

租金含稅不含稅的差異?如何計算租金扣繳稅款及二代健保補充保費?

什麼情形需要繳交「10%租金扣繳稅款」？

當符合以下3個條件，就需要繳交「10%租金扣繳稅款」

房東是個人
房客是營業使用，例如開公司、店面等，不是租來自己住
租金超過2萬元
 

enlightened什麼情形需要繳交「2.11%二代健保補充保費」？

當符合以下3個條件，就需要繳交「2.11%二代健保補充保費」

房東是個人
房客是營業使用，例如開公司、店面等，不是租來自己住
租金達2萬元
*若房東為外國人，非健保保戶時，就不需要繳交二代健保補充保費。

 

怎麼計算「10%租金扣繳稅款」和「2.11%二代健保補充保費」？

    租金含稅不含稅的差別在哪？

一、月租金3萬2千元不含稅(亦即房東每個月要實拿3萬2千元)

對國稅局而言，房客代替房東負擔的稅捐，都是屬於租金的一部份，

所以在計算實際的每月租金時，要以下列方式計算:

月租金=房東實拿月租金額除以0.8789

以房東每月實拿3萬2千元為例，實際加上扣繳稅款及二代健保補充保費，每個月實際的租金為36,409元。

扣繳稅款=36,409 x 10%=3,640
補充保費=36,409 x 2.11%=768
也就是，房客是從實際上每月的租金36,409元，先扣除3,640元及768元繳納給國庫後，再付給房東3萬2千元。

 

二、月租金3萬2千元含稅

扣繳稅款=32,000 x10%=3,200
補充保費=32,000 x2.11%=675
房客付租金給房東時，需先從房租3萬2千元中，扣除扣繳稅款3,200元及補充保費675元繳納公庫，因此每月拿給房東的租金其實是28,125元。

Q2：房東可將稅負轉嫁到房客身上嗎？

A：理論上所有稅金都應由房東自行吸收，實務上卻有不少房東藉由提高租金補貼稅金支出，甚至有房東為了避稅，要求房客申報所得稅時不得扣抵租金，此種情形已是違法。

房客若不希望被轉嫁稅金，簽約時須注意合約上是否載明「租金不含稅」，若有，代表租賃所得稅將由房客負擔。另外，制式的《房屋租賃契約》第16條載有「甲方的稅負如因出租乙方而增加，其增加的部分由乙方補貼，乙方絕無異議。」房東可依約向房客追討增加的稅金，建議房客簽約時可修改或刪除此項條文，以避免產生糾紛。