身旁的同事紛紛買車、結婚，他卻決定先實踐「房東夢」…4撇步讓他年收破四百，沒房也能爽當包租公！(當二房東)

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買房的漏洞

自從羅伯特推廣現金流之後，大家都覺得買屋出租賺錢超重要！

同時，大家也有一樣的問題：我根本買不起那些貴重的房地產，怎麼辦？誰說你一定要擁有房地產才能擁有現金流？

接下來，我將告訴你，就算沒有房地產，同樣擁有現金流的方法：文斌學生時代在新竹念工科系所，想當然，畢業後也直接到竹科工作。求學時，文斌都在租套房度過，十分羨慕房東靠收房租就能過著悠閒的生活，所以，文斌一直抱持著「想要當專職房東」的美夢。

工作幾年後，文斌存到2百萬元，此時，身旁的同事紛紛買車、結婚，文斌卻決定要去實踐他的房東夢想。

然後，悲劇發生了！看了10間房子後，文斌發現一件事：他不但買不起透天厝，連一般房子都有些吃緊，買得起的小房子，都不適合拿來收租當房東，投資報酬率不合算。

幾經波折後，文斌終於請教到高人。高人告訴他：「一般的房子租金和房價本身會脫勾，房價越高的物件租金相對總價比值變低！」

這是什麼意思呢？實際來說，就是2百萬元的房子，假設租金是8,000元，那麼400萬元的房子租金絕對不會是16,000千元，而是可能在11,000元到12,000元左右。

這個漏洞有什麼作用呢？

通常，同一地區房價總金額越高的房子，它的坪數空間會越大，也就是說房價是和坪數連動等比，但是租金不是。

發現這個漏洞後，文斌發現新竹的大透天厝，租金普遍在1萬多元左右，而套房租金卻有6,000元以上。掐指一算，那不就是只要出租3間套房，就可以超過房租了？

於是，文斌開始諮詢將透天厝修整為分租套房的方法。於是，他在新竹清華大學附近找到了一個完美的大透天厝，總面積一層近28坪，總共有4層樓，其中3樓和4樓是沒權狀的。這棟透天厝的屋主是一位老伯伯，因年紀大搬去住電梯大樓，所以願意便宜出租，每月租金只要1萬5千元。

以錢滾錢，專職房東這樣當

文斌詳細的擬定策略後，向老伯伯提出「簽10年長約」的要求，外加1條可再轉手出租當二房東，並答應老伯伯10年後會將房子恢復原狀，或者把裝潢送給老伯伯也可以。

老伯伯本來就沒有要賣房子的打算，又想要可以穩定長期收租，最棒的是，10年後文斌還願意將改裝過的裝潢送給他。於是，老伯伯馬上與文斌打了一張長期合約，承諾10年不調漲房租。

簽約後，文斌開始連絡修整套房的專業廠商，以可組裝式的衛浴隔間及輕隔間的方式，將透天厝整理成16間套房，每一間出租6千元，連同學生家具等總裝潢成本為2百萬元。

經過計算後，文斌開心的發現，每年可收到115萬2千元，扣除原屋主的租金後，約略2年多的時間就可將2百萬元的資金回收了！

你以為文斌這樣就滿足了嗎？當然不是！文斌在取回一定比例的資金後，短時間內租了另一間透天厝，然後又租了一間又一間。文斌後來總共擁有4棟大透天厝可以出租，年收就有4百萬元以上呢！

想當二房東？先來大體檢

文斌的成功案例，是不是讓你覺得不可思議呢？

世界之大，無奇不有，只要你想得到，就辦得到，差別在於你有沒有勇氣去做而已！在執行的過程中，當然會有一些困難，但是困難是來突破的，不是來阻礙你的。

現在，就讓我們來看看當二房東需要注意什麼？

1.須事先取得大房東的同意

千萬不要私自將房子出租，要當二房東必須先取得原始房東的同意，並在原始的租約上詳細註明相關的事項，並於契約中明訂轉租的各項規範。

2.轉租要先明訂原始租金，不可因分租而調漲

由於原始租約是以整層房子為出租計算單位，而非以房間數量個別計算租金，大房東不得因此要求加收二房東租金，這點必須要明訂。

3.租約到期時房屋歸還的狀況要明訂

二房東為了增加房子租金或裝飾，讓房子更容易出租，通常會對室內做一番整理。在整修前須取得大房東同意，在不影響結構的情形下，二房東可對格局做些許變更，但租約到期之後，房屋歸還的方式是否需要還原等等，則須在合約中清楚載明。

4.轉租期間原屋主是否有售屋計劃

在做二房東的期間，須向原屋主確認是否有售屋的計劃，或是萬一屋主要出售的話，租約如何處置、房屋如何處理的問題，都必須明訂於合約中。

如果你的力量不夠，不管是金錢或其他力量，想要快速崛起，就必須要借用強者的力量幫助自己！就像文斌雖然買不起透天厝，但他懂得借用強者(老伯伯)的力量，讓自己沒有房子也能收房租。

●【法律小常識】

「轉租」即是將租賃物全部另行租給第三人，承租人對於該第三人而言即居於出租人之角色，負有契約上出租人之義務與權利，即俗稱「二房東」。

※租賃專法第九條：轉租人應經出租人書面同意，始得轉租其租用之住宅全部或一部。轉租人簽訂轉租契約時，應向次承租人提供前項同意轉租之書面文件，並於轉租契約載明其與出租人之租賃標的範圍、期間及得終止租賃契約之事由。轉租人應於簽訂轉租契約後30日內，以書面通知出租人。

※民法第443條：承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。

 

編按：去（2017）年11月底立法院三讀通過的《租賃專法》，於今年6月27日正式上路，其中針對房客轉租部分特別訂下規範：二房東轉租時應經原房東書面同意，並向二房客出示相關書面文件。 （想進一步了解租賃條例相關規範，可至地政司「租賃專法」專區網站查詢。）