履保篇：甚麼是不動產買賣時的價金履約保證制度（履保）？

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    一筆房屋土地的買賣動輒數百上千萬元，早年在作不動產買賣交易時，由於配套的保障措施不甚完善，導致最容易發生糾紛的環節經常出現在遇上假買賣詐欺、以及代書（地政士）過戶有瑕疵這兩種狀況。尤其，假買賣詐欺這一類的智慧型犯罪更是屢出新招，近來新聞上還發生有歹徒利用製作精細的偽造精緻的土地所有權狀，假裝急著用錢要出售土地，願意以低於行情價脫手給金主，而條件是必須立即支付一部分現金當訂金，最終假地主卻在拿走數千萬之後便消失無蹤。這一個案件規劃之精密，中間甚至騙過金主御用的代書、律師等專業人士眼睛。因此，目前業界（房仲、地政士）在執行不動產交易時，大多會強烈建議客戶採取履約保證方式辦理過戶，雖然必須多花費個幾千塊，但避免的風險卻是幾百上千萬元的損失，所以達人也會建議，進行不動產買賣過戶時儘量採取履保方式來確保你的權益。以下，達人就稍微介紹一下，甚麼是不動產交易的履約保證制度，以及大概的流程。

不動產買賣價金履約保證的意義

    簡單來說，「履約保證」就是當雙方簽完買賣契約之後，找一個第三方公正人（不屬於買方、賣方、房仲、地政士之中任何一方），負責用一個專門的帳戶，保管買方陸續支付的買賣房屋款項，並且負責支付相關手續、稅捐等費用。等到確認兩邊付錢和房屋過戶動作全部完成了，再把剩餘款項及利息全數移交撥款給賣方（原屋主）。這個制度的優點是，從簽定買賣契約開始，到辦理過戶、交屋完成之間，都由公正第三方機構居間執行價金收受和撥款動作（履約專戶），同時監督雙方辦理付款、過戶的程序，避免因為買賣任何一方故意或過失的行為，導致契約無法順利執行時（落跑、被查封、違約、一屋二賣），另外一方才不會因此發生損失或後續民事糾紛的一種制度。例如：買方支付一部分價金之後，屋主卻拿著錢落跑了，或者是賣方的房子已經被完成過戶登記，卻無法順利拿到全部的價金，後續還需要面對冗長的法律程序去追討。

價金履約保證是在保什麼？

    「履約保證制度」，又有人稱它為「成屋履約保證」、「交易安全制度」或是「買賣價金履約保證」。目前履約保證區分為兩種形式：
    一、買賣（契約）價金履約保證：如果交易失敗，銀行會把得利一方已經取得的非法律上利益，例如剩下的價金或不動產完整歸還給受損失的一方。也因為擔負的保證責任比較大，這種履保通常要收取手續費萬分之４～６。
    二、已收價金履約保證：也就是說銀行只對已收之價金總額做保證的動作，交易失敗，銀行僅負責退還已收取的價金而已，某些銀行會開辦類似的帳戶服務。

其次，履約保證制度主要對於買賣雙方負責擔保的內容（優點）是：

 一、對於買方的保證：

    由於過戶前買方陸續交付的房屋價款，暫時都由銀行履保專戶保管，不必擔心過戶中房屋被查封或現實上無法過戶，造成已經付出的款項卻可能需要大費周章走法律途徑向屋主追討的麻煩，也可避免賣方惡意一屋二賣的風險。賣方若不能依約如期履行契約所定的過戶登記義務，買方可依成屋履約保證制度約定方式完成催告並解除買賣契約，之後履約保證銀行便可將買方已給付之價金（扣除稅額）歸還給買方。

二、對於賣方的保證：

    由於買方的付款全都進銀行專戶裡保管，不怕買方中途反悔不買（買方若違反買賣契約，已支付的款項將會被屋主沒收），也不怕房子過戶完成卻拿不到完整尾款。買方若不能依契約如期履行約定的付款義務，經過賣方依照成屋履約保證制度約定方式，完成催告並解除買賣契約後，履證銀行保證可以回復賣方不動產所有權；但若因故導致賣方無法回復所有權時，履保銀行也會確保賣方可收到全額買賣價金。

目前市面上辦理履保機構

    目前市面上的履約保證業務大多透過所謂「建築經理公司」（簡稱建經公司）辦理，而這些建經公司大多是由銀行投資成立，專門處理不動產營建、管理相關事項的機構，例如花旗銀行的僑馥建經、華南銀行的中華建經等。有時大品牌房仲公司本身也會成立自己的履約保證公司，來辦理旗下店頭成交的房屋案件，例如永慶房屋的合泰建經、信義房屋的安信建經、台灣房屋的第一建經、二十一世紀房屋的泛太建經，太平洋房屋的啟大建經等等。

履約保證辦理的流程

由於履保制度主要是在確保交付房屋價金流程安全，所以一般成屋（中古屋）交易流程中，通常是在買賣雙方簽訂房屋買賣契約之後，才啟動履約保證流程。價金履約保證開辦的費用，一般為買賣成交總價的一萬分之６，也就是，若以一筆成交價１０００萬元交易來計算，開辦費用就是６０００元，通常再由雙方各半負擔。以下是大致的履保流程：

    （一）若房屋是透過房仲業成交時，通常會在徵求雙方同意辦理履保方式後，即事先預開辦履保專門帳戶
    （二）簽訂房屋買賣契約當天，由地政士向雙方解說並簽立履約保證委託契約，及核發銀行履約保證書和匯款帳號號碼給買賣雙方，買方日後就是將各階段款項陸續存入該專戶帳號裡
    （三）履保公司會依據收到買方支付（現金或匯款）各階段款項進度，通知買賣當事人（通常是以電話簡訊通知）
    （四）履保公司依據地政士辦理過戶過程中，所需支付的各項規費、水電費與應繳稅費，在履保專戶中扣除支付
    （五）履保公司在最終收到地政士辦理交屋完成通知後，扣除手續費、房仲服務費等剩餘費用之後，結清帳戶，將所餘款項轉給賣方