買房殺價ㄠ好康 合理估價有撇步(房屋價值=租金/0.025)

年輕人首次購屋，容易衝動、下決定前多看房、多聽各方說法，考量未來轉手性，讓第一間房子變成未來的資產，而不是扛在肩上的負債。

找到喜愛的房子後，接下來「議價階段」，往往經驗不足買貴了，要議價必須先了解房屋行情，以下是幾個議價技巧與注意事項

 

◎多比價，了解區域行情後，建議將總價換算為單價來比價與議價
◎若為法定車位，換算單價前，應將總坪數與總價分別扣除車位坪數與該區車位行情價
◎法拍屋多會拉低同社區房價，可以社區法拍屋價位來與屋主議價
◎以鄰近嫌惡設施為由，向屋主爭取議價空間
◎尋問該屋出售原因，若屋主急著變換現金，議價較具彈性
◎了解該屋釋出時間，已釋出一段時間仍未成交的物件，相對好殺價
◎調查屋主購屋時間與價格，若購入價格低，議價較容易

買房殺價ㄠ好康 合理估價有撇步

面對居高不下的房價，您知道如何估算合理價值嗎？如何破解房仲業舌燦蓮花的推銷？除了可以用鄰近路段比價、報酬率回推或折舊計算等方法，估算合理房價區間外，專家還要教您買房殺價要贈品的小撇步，跟著我們看下去吧！

【掌握三法 計算合理房價】

1.比價法：這是最簡單也最方便的方法，只要肯開口問就能對附近的房價更加瞭解，但詢問到的房價也要根據屋況做議價的調整，例如賣方開價30萬，若因為沒有整理導致屋況很差，買方可以每坪2萬～3萬裝潢費的預算，來做為扣除每坪單價的議價空間。

2.報酬率回推法：第二種估價方式是以報酬率來回推，消費者可以針對想要購置房產的區域，先做租金查詢的探訪，以台北縣為例，目前租金合理報酬率約為房價的2％～3％，假設附近房屋月租金為1.8萬元，全年租金收入為21.6萬元，那麼屋價大約就可能會落在1,080萬～720萬之間。

3.計算折舊率：第三種則是計算折舊率，以鋼筋水泥建築來說，在會計上的使用年限設定為50年，所以每年約有2%的折舊率，公式為：預售屋訂價×折舊率＝中古屋房價。只不過這樣的算法目前在台北地區也不太適合，因為都更議題的炒作。

專家指出，買房子不能只靠計算公式，公式只是幫助買家拿捏購屋預算的標準，還應該結合市場和賣方價格，加以評估是否合乎自己的需求及財務能力負擔。

【公設比多少為合理？】

瞭解如何估算房價後，接下來就是針對房價中所含的各項建築或設施加以區隔，並計算出房屋內可用的實際坪數。所有權狀中不屬於房屋實際坪數的部分就是所謂的「公設比」，且2005年建築法規新制上路後，規定八樓以上的建築物必須設置雙安全梯及排煙室，導致新大樓公設比通常會在30％上下。專家指出，公設比愈高，實際使用坪數就愈低，首次購屋的自住型買家可以選擇公設比較合理的中古屋下手

【算房價先扣停車位】

而除了公設比之外，估算房價還有一個常被忽略、卻很重要的細節就是停車位要另外算。徐佳馨表示，面對公設比過高或權狀坪數中內含車位的房屋，通常單價會比正常規格的房屋略低一些，買方在比價時要特別注意。

【殺價小撇步：用每坪單價議價】

徐佳馨表示，把車位和公設灌在坪數中，會讓整體房價看起來偏低，消費者無形中買貴也不自知，所以計算房價最好能扣除車位的坪數和價格後，再以剩餘房價除以實際房屋坪數，就可以算出每坪的真實單價。 記者 李彤綵 報導 精實新聞 2010-12-07

財訊趨勢贏家雜誌也提供很好的議價方式

必殺技1 預做功課，多蒐集價格情資

購屋族，初次看屋時，不妨多詢問該區域價格，以及最近的成交行情，通常仲介為了與你建立關係，會把區域的現況描述一遍讓你了解。

必殺技2 讓房仲先出價測試退讓空間

真正進入議價階段前，房仲業者一定還會採取「激勵話術」，例如「現在屋主開價980萬元，已經算是低於行情價了。」或是「其實這間房子，現在還有一組買方很喜歡，準備簽斡旋。」

這類的話術目的是在促使買方盡快決定。買方一定要沉住氣，切記房屋第一次的出價，不應該是由買方提出，而是由仲介來出價。因為仲介透露的價格資訊，只是目前取得屋主同意的價格底限，並非是屋主價格的最後底限。

必殺技3 察看房屋謄本推估屋主類型

至於該如何出價，才有可能接近屋主的價格底限？應該要先判斷屋主是投資客還是自住客，如果屋主是投資客，對於房屋的價格，會理性評估投資損益，如果是自住型屋主，對於房子有感情，有些時候感性的議價訴求，比較容易打動屋主。

至於要如何判斷屋主類型，可以從房屋謄本著手。

房屋謄本上通常會註明屋主過戶登記的時間，如果購買時間是在1到2年內，而且裝潢好就要轉手，屋主多數是投資客。此外，從房屋的貸款抵押設定金額，則可推估屋主的成本價，通常是設定金額的1.2倍。例如，設定金額是800萬元，那屋主原來買價約是960萬元。

必殺技4 誠懇談判，縮小買賣差距

當議價階段進入「拉鋸」狀況時，賣方沒有主動降價意願，仲介會以各種理由，期望買方加價。買方不妨採取「誠懇談判，積極議價」的態度，一步步縮小買賣出價之間的差距。

必殺技5 壓低身段爭取微幅折扣

當屋主調降價格，但距離心中設定的買進價格仍略高時，這時候不妨採取「哀兵政策」，壓低身段，向屋主表明，自己真的很喜歡這間房子，但是資金就還差一點點，希望屋主可以再折讓一些價錢。

根據房仲業者觀察，目前議價的時間拉長，只要買方有耐心，可以和屋主「磨」，通常哀兵示弱的方式，也會讓屋主在最後關頭點頭同意。

中時電子報 財訊趨勢贏家 2010-09-22 第21期 文．黃正勳

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